Ev Alma Maliyeti Hesaplama

Tapu masrafının büyük kısmı tapu harcıdır: satış bedelinin %4'ü, alıcı ve satıcı %2'şer öder. Buna ilçeye göre 2.227 TL ile 6.681 TL arasında döner sermaye ücreti eklenir. 5.000.000 TL'lik evde alıcının payı 100.000 TL harç ve İstanbul'da 6.681 TL döner sermaye, toplam 106.681 TL'dir.

Kanunen alıcı ve satıcı %2'şer öder. Uygulamada tamamının alıcıya bırakıldığı pazarlıklar da olur; hesaplayıcıda iki seçeneği de seçebilirsin. Harç gerçek satış bedeli üzerinden alınır ve beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Bedeli düşük göstermenin cezası 2026'dan itibaren eksik kalan verginin bir katıdır.

Satışta emlakçının alıcı ve satıcıdan alabileceği toplam hizmet bedeli satış bedelinin en çok %4'ü artı KDV'dir. Sözleşmede aksi yazmıyorsa iki taraf eşit öder; alıcıya düşen en fazla %2 artı %20 KDV, yani bedelin %2,4'üdür. Emlakçıyla yapılan aracılık sözleşmesi için ayrıca binde 9,48 damga vergisi aranır; kimin ödeyeceği sözleşmeye bağlıdır.

Kredi tahsis ücreti kredinin en çok binde 5'idir; 3.000.000 TL kredide en fazla 15.000 TL. Ekspertiz bankaya göre yaklaşık 16.500 TL ile 25.400 TL arasında, ipotek için döner sermaye ücreti ilçeye göre 2.227 TL ile 6.681 TL arasındadır. İpotek harcı ve kredi sözleşmesi damga vergisi yoktur. Asıl maliyet faizdir; hesaplayıcı vade boyunca ödeyeceğin faizi de gösterir.

Asıl vergi tapu harcıdır (alıcı payı %2). Emlakçıyla alıyorsan hizmet bedeline %20 KDV eklenir ve aracılık sözleşmesi için binde 9,48 damga vergisi çıkabilir. Müteahhitten sıfır konutta KDV fiyatın içindedir. Üzerine kayıtlı başka konutun varken kredi kullanırsan faize %15 BSMV eklenir. Emlak vergisi alım yılını izleyen yıldan itibaren başlar.

Üzerine kayıtlı konutu olmayan alıcının konut kredisinde KKDF ve BSMV yoktur. Alıcının, eşinin ya da 18 yaş altı çocuğunun üzerine kayıtlı konut varsa kredi faizine %15 BSMV eklenir.

Evin fiyatına ve enerji sınıfına bağlıdır. 5 milyon TL'ye kadar evlerde A veya B sınıfında %90, C sınıfında %80, diğerlerinde %70; fiyat yükseldikçe oranlar kademeli düşer. Üzerine kayıtlı konutun varsa oranlar dörtte birine iner. Tüm bantlar bu sayfadaki tabloda.

Hayır. Tüketiciye satışta konuşulan fiyat KDV dahildir; anlaştığın fiyatın içinde KDV zaten vardır, ayrıca eklenmez. Fiyatın içindeki KDV, yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrası olan projelerde net alanın 150 m²'ye kadar kısmı için %10, aşan kısmı için %20'dir; kentsel dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar kısım %1'dir. Şahıstan ikinci el alımda KDV yoktur.

DASK zorunludur ve tapuda aranır. Konut ve hayat sigortası yasal olarak zorunlu değildir; banka sigortasız kredi teklifi de sunmak ve dışarıdan yaptırdığın uygun poliçeyi kabul etmek zorundadır. Bu yüzden hesaplayıcı bu iki sigortayı toplama katmaz.

Hayır. Alıcı, evi devraldığı yılı izleyen yıldan itibaren emlak vergisi öder; alım yılının vergisi satıcıda kalır. Konutta oran binde 1, büyükşehirlerde binde 2'dir ve belediyenin emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Alıştan itibaren 5 yıl içinde satarsan değer artış kazancı vergisi doğabilir; maliyet enflasyonla güncellenir ve 2026 için 150.000 TL istisna uygulanır. 5 yılı doldurduktan sonraki satışta bu vergi yoktur.